运用PPP模式促进保障房建设以减轻地方财政压力
时间: 2014-10-17 来源: 浏览次数:2000
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  当前,对于棚户区改造安置住房、廉租住房、公共租赁房等保障性住房,由于其收益较低,很难吸引社会资本,多由政府部门管辖的住房保障中心或者平台企业负责运营和建设,资金主要来自各级财政。而政府财力十分有限,需要创新体制机制,加大吸引社会资本力度。笔者认为,在保障房领域运用ppp模式(政府与社会资本合作模式)可减轻地方政府财政压力,提高公共服务的保障水平。
  针对公共租赁住房等租赁型的保障房,本文提出一些初步的ppp模式:
  (一)新建公租房的ppp模式设计
  1.建设—运营—转让(bot)模式
  该模式下,社会资本方在建成公租房后拥有经营权,可通过收取房租和政府租金补贴的方式来获取必要的收益。
  下面以北京市公租房为例,对这种模式的经济可行性进行简要分析。
  假设建设1000套公租房,每套面积60平方米,工程造价每平方米2000元计算(不包括土地出让和一级开发成本),项目的建设期两年(每年平均投入6000万元),特许经营期为28年(不含建设期)。
  该项目公司总投入1.2亿元,其中资本金为3600万元 (民间投资机构投入2880万元,政府投入720万元),其余资金8400万元从银行贷款,贷款年利率为7%,分十年还清,还款形式是等额本息偿还,因此每年的偿还金额为1147.13万元。假设项目的预期租赁净收入为每月30元/平方米,则项目公司每年的净收入为2160万元。假设在特许经营期内,项目企业拥有免税待遇,所有收益由项目公司获得。在12%的折现率水平下,可以算得该项目的内部收益率(irr)约为9.34%。因此,只要社会资本对于最低收益率要求不高于9.34%,则该项目就有吸引力,公租房项目采用bot模式在财务上就是可行的。
  公租房的bot模式操作流程:由政府确定项目规划并进行公开招标。中标单位与政府合作,成立项目公司(spv)。在项目公司资本结构中,政府以土地出让成本入股,但占项目资本金比例不超过20%。政府授予该spv公司30年特许经营期。在特许经营期间,项目公司负责项目融资、建设和管理,负责收取租金,以获得合理回报。经营期满,该项目将无偿转让给相应的政府机构。
  2.融合共有产权的建设—运营—出售(bos)模式
  该模式的核心要点是保障房的先租后售,即在保障房建成后的5年内出租,而在5年后可以较为优惠的低价将一定比例的公租房以合理的产权比例(比如60%)出售。这种共有产权性质的保障房,既可以回笼部分资金,又可以让部分住户获得稳定产权,使得保障房社区实现不同收入层次的居民混合居住,利于社区建设。
  公租房的bos模式操作流程:整个项目周期分为建设期、运营期和出售后三个阶段。政府与社会资本方合作成立的项目公司在特许经营期间,负责项目融资、建设和管理,负责收取租金。在运营期末,部分住房将按照一定的投资回报,出售给由政府确定的特定人群。公租房购买者可以与政府共同享有房屋的产权,但其产权部分在一定期限内只能回售给政府部门,不能在市场流通。
  3.房地产信托投资基金(reits)模式
  reits是一种由专门资产管理机构发行的、汇集多方资金进行房地产投资,并将投资净收益分配给投资者的一种信托基金。通过reits方式发展公租房,既可使政府用于公租房的建设资金运转起来,用于后期建设其他保障房,又实现了公租房运营与监管的分离,能够提高保障房的运营效率,维护租户合法权益。
  公租房reits模式的操作流程如下:首先,由政府、信托公司、房地产公司等合作成立项目公司,专门经营公租房投资管理。其次,信托公司以向社会出售reits(房地产投资信托计划)方式募集资金,然后对其保证定期付息,到期还本。之后,房地产企业利用投资者的资金建设住房,政府提供优惠政策。最后,完成公租房建设之后,经营管理工作转交给相应的项目公司,以低于同等住房市场租价的价格出租给刚入职的大学生等“夹心层”人群租住。从租户那里获得定额租金是运营企业的主要收入,运营企业再将租金收入扣除成本和一定收益后,向reits的投资者支付利息和本金。
  4.住房合作社模式
  住房合作社与当下非常流行的众筹模式十分相似,其操作要点:第一,在中央层面设立住房合作总社负责总体规划,在省级层面设立相应的分社负责辖区内的保障房建设和运营。第二,资金来源包括企业的捐赠和个人社员的投入。企业捐款可以按照相关规定予以税前减免。个人通过投入资金入社,负担低廉的公租房租金。第三,住房合作社应该保证其非盈利性质,坚持为入社成员提供低廉的公租房。在一定时期之后(10—15年),可以将部分合作社公租房以成本价出售给社员。但是,购买房子的社员并不享有完全产权,房屋不可以市场价向外出售,只能在社员之间进行转让。第四,合作社公租房必须租赁给国家认可的低收入住房困难的居民社员。
  (二)收储社会闲置房源的ppp模式
  收储闲置房源ppp模式的操作要点:第一,政府住房保障部门成立专门的收储公司,并与物业管理公司、装修公司和房产中介公司合作成立专门的公租房租赁公司(也是一种spv)。第二,利用社会资本合作伙伴的信息和管理优势,寻找并签订闲置的房源,对其进行符合政府要求的装修改造。第三,政府部门负责审核房源和申请者的信息,对入住公租房的家庭提供一定的租金补贴,对出租家庭免征租房税收。
  (三)设立保障房ppp引导基金
  保障房ppp基金设立的要点:成立专门的基金管理机构,负责基金的募集和投资。在确定项目所需要的资金规模后,由政府先期认购10%的基金份额,其余90%的份额向社会公开出售。所募集资金全部用于保障房ppp项目。基金本身应该就是一个公私合作模式,即由独立的理事会管理,日常运营根据绩效管理的原则,交由独立的私营机构管理。私人或机构投资者可以把闲置资金借给该基金,或按市场价格提供权益融资;开发商和中央政府也可以为基金提供融资;项目公司或者地方政府可以从基金中低成本贷款,并按ppp项目的要求偿还债务。
 

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